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2018第一季度泰国曼谷房产报告和投资回报率解析  

2018-05-07 17:33:36|  分类: 海外投资 东南亚 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2018年第一季度已经过去,泰国经济的乐观形势仍在继续,其中出口、私人和政府投资以及旅游业的表现均超预期。

泰国商大公布的4月份消费信心指数显示为80.9,这是除了连续两连涨的同时也创下了近40个月以来的新高。

事实证明,大多数经济学家和研究机构的预测多少有点保守,预计今年泰国GDP增长4%-4.5%,而去年为3.9%。

1、一季度曼谷公寓热度不减

2018年曼谷公寓项目共31处,新增公寓户数14,094户,增幅与预期持平,一季度公寓累计总户数达564,000户。

曼谷老牌商圈、市中心的地价居高不减,其中Pathumwan-Ratchathewi地区涨幅为16%。一季度新开公寓76%选址位于曼谷城市副中心、商圈外围周边区域或新兴的CBD商圈,其中三大区域总占比达58%——

Phra Khanong-Suan Luang区域占23%;

Phaya Thai-Ratchadaphisek区域占21%;

Thon Buri-Petchakasem区域占14%。

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城郊地区(Suburban)新增公寓约占总体新增公寓数的20%,在粉色捷运线兴建的带动下,CheangWattana、RamInTra城郊区域非常值得关注;

曼谷市中心各老牌商圈的新增公寓数量最少,仅占4%,集中在sathorn、Silom、Plenchit、Siam以及素坤逸路前段不超过Thonglor的热门高价区域。

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2、“新-老”开发商抢占市场

对于大家所仰望的曼谷中心区域一些“超高端奢华”公寓项目,一般选址在Ratchathewi-Siam至Asok部分,2018年的均价会在400,000泰铢/平方米。

随着曼谷捷运的兴建、城市的不断向外蔓延扩张,这类高端品质公寓将会越来越多,且因占地优势而价格不减;普通品质的“刚需”公寓数量同样也会增多,价格方面则不会高得太离谱。

过去的几年里,泰国公寓建商多为在泰的大型上市本土开发商,2018年一季度,新开发商、中小型开发商开始占领公寓开发的市场份额,外国建商也开始初出茅庐。

这些“新星”开发的项目约占总体新开公寓项目的38%,打造公寓户数共5,400户。部分中小开发商“铆劲儿十足”,力争在未来1-2年内在泰国上市。泰国老牌大型开发商则在选址买地上保持谨慎态度,更多注重于长期租赁以及将发展的眼光放至泰国境外。

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3、过去五年泰国房价走势

根据数据显示不难看出,在过去五年泰国曼谷新房公寓平均每年上涨9%。其中,Pathumwan(暹罗广场)和Ratchathewi(MBK至机场快线站)地区公寓价格涨幅最高,由于需求强劲,涨幅达16%至234000铢/m?。

此外,在曼谷市中心区域,平均售价上升了12%,房价逼近每平方米21.07万铢。在Yannawa和Klong San等公寓销售状况良好的地区,平均售价也上升了10%。

而在曼谷郊区,由于正是城市轨道交通建设期,这些离主城区略为偏远的地区,平均价格也能上涨5%左右。

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4、近两年公寓供应量走势

据泰国房产数据显示,泰国新房住宅供给从 2017年4月的5832套提升到7835套。

据房产市场行业不完全统计,2017年曼谷新公寓的需求量约为57300套,比过去五年的平均销量高出14%,且总销售率为90%,共管公寓在市场上的销售总量也上升到49.61万个单位。

根据CBRE市场调查情况,2017年曼谷在128个项目中总共推出了62700套公寓,而且推出的新盘公寓数量达到了十年来的最高水平,供应量与过去五年的平均量相比(即每年约53600个单位)多出15%。

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5、泰国房产投资回报率

投资最重要的就是收益,收益率显然是投资决策最大的影响因素。

以泰国首都曼谷为例,投资一间位于市中心的两居室公寓仅需100多万人民币,杂七杂八税费加起来也只需要多交1%左右。房价低却不代表租金也低,这种闹市区两居室的公寓每月租金最少也要几千块块,每年收近七万元租金,租金回报率6.5%。

而增值收益,保守估计增值率是10%(实际最近涨幅是13%),那么一年的增值收益就是10万。加起来一年收入15万,总投资回报收益率可达15%,用不了7年就可以完全收回投资。

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6、外籍投资客为什么要买泰国房产

外籍人士来泰买房数量增多,热度不减。泰国购房无限购条件,目前在泰投资买房的人群主要分以下四种:

1.泰国房价相对便宜,来泰国的旅程不远;

2.购买泰国公寓作为“第二家园”,用于度假或放租。过去外籍人士仅对泰国高端奢华公寓感兴趣,如今中高端公寓甚至是经济型公寓都在考虑范围;

3.资金分散,理财保值。这一类客户以中国大陆地区客户尤为突出,在泰置业为了分散资金风险;也有部分买房的目的是为了能把自己的生意扩大到泰国市场。

4.汇率差异,汇率比本国更低,这部分的客户以日本人为主。

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7、2018年泰国房产市场

行业专家分析,2018年泰国房产市场新增供应量将增长10%以上,而这一增长量的推动因素很多,其中最明显的是“一带一路中的第一期中泰铁路”动工。

自2014年起,泰国建筑业GDP一路从550亿泰铢飙升至770亿泰铢,高速发展的建筑业助力整个泰国的房地产市场发展,也使其成为继旅游业后又一经济支柱。

根据透露,即将在2019年1月生效的土地和建筑税不太可能控制曼谷地价的上涨,但肯定的是:曼谷公寓的价格将会持续稳定上涨。因为土地和建筑税的生效,会增加土地成本,而且可提供给新公寓开发的土地有限,再加上成熟的配套和优越的区域环境。

世通君(shitonghk002)预测2018年泰国房产平均价格至少将上涨8%。

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